Tornar el pis hipotecat no hauria de saldar la hipoteca

Perdoneu que sigui políticament incorrecte, però no em sembla bé que tornar el pis pugui saldar la hipoteca, ni pels casos de noves hipoteques, i menys encara per aquelles actualment existents.

Que ningú em malinterpreti. Sóc conscient de què aquest és un tema que afecta especialment desenes de milers de famílies que tenen les economies domèstiques ofegades per la llosa d’uns pagaments hipotecaris que no s’adiuen amb el valor real de l’actiu. Però em sembla que en aquest afer estem barrejant pomes amb taronges.

El problema és un altre: com funciona el mercat hipotecari en aquest país. La hipoteca es fa a partir de la valoració d’un expert independent (un taxador). Si aquesta hipoteca no es paga en els terminis marcats, es pot iniciar un procediment que pot acabar amb la subhasta de  l’actiu. El deute total, però no queda cancel·lat, sinó que es converteix en la diferència entre la hipoteca restant i el que s’ha obtingut en subhasta.

Els punts de conflicte són dos: la responsabilitat de les taxadores en aquest procés, i els mecanismes de subhasta. En el primer cas, sorprèn que ningú hagi demanat comptes a aquestes empreses. En teoria aquestes empreses haurien de disposar de major informació que els clients i les entitats financeres, que els permetria oferir una valoració ajustada tant al valor present de l’actiu com les expectatives de valor futur. Malauradament tots sabem que a la pràctica no ha estat així, i que no foren pocs els casos en els que la taxadora oferia una valoració més optimista que la d’alguns venedors. I tot això malgrat que molts senyals  apuntaven a l’existència d’una bombolla que no tenia cap tipus de fonament estructural. Si això hagués passat a d’altres professions probablement a data d’avui ja hi hauria un cúmul de condemnes per negligència professional.

El segon punt és el mecanisme de subhastes. El sistema actual continua essent massa opac i genera la percepció de què alguns, i no precisament els venedors forçats,  són els grans beneficiats d’aquest mecanisme, generant preus difícils de trobar al mercat.

Què passaria si es permetés tornar el pis per saldar la hipoteca? Si això només s’aplica a hipoteques noves la conseqüència seria que el tipus d’interès augmentaria i s’aproximaria als tipus d’interès d’un préstec personal. Probablement això comportaria també la fi de les hipoteques al 100 o al 120% del valor de l’habitatge, però res canviaria pel que fa al procés de taxació o de subhasta. I si s’apliqués també a les existents, cosa inviable, generaria un altre problema addicional: podríem acabar premiant de manera implícita a persones que es van sobreendeutar de manera intencionada. O en altres paraules, que contribuents que van mantenir una actitud prudent i no van estirar més el braç que la màniga acabessin pagant les vacances paradisíaques o el Cayenne  finançat via hipoteca.

Què fer doncs?  Plantejo una alternativa: posar topalls a les adjudicacions per subhasta i que aquestes es declarin desertes si no es cobreix un determinat preu mínim. D’aquesta manera tant l’hipotecat com l’entitat financera assumeixen part del risc. L’hipotecat sap que el seu habitatge pot perdre valor (fins a un cert límit) i l’entitat financera sap que en cas d’embargament pot perdre una part del crèdit.

Aquesta entrada s'ha publicat dins de banca, economia general, habitatge i etiquetada amb , , , . Afegiu a les adreces d'interès l'enllaç permanent.