En ple mes d’agost el govern espanyol ens ha sorprès amb una nova bateria de mesures anticrisi. Una d’elles és la d’abaixar l’IVA dels habiatatges nous del 8% (tipus reduït) al 4% (tipus superreduït). Aquesta mesura, que estarà vigent en principi fins a finals d’any, persegueix animar les vendes d’habitatges en un moment en què aquestes han tocat fons després del breu (i petit) repunt que tingueren l’any passat.
En primer lloc vull felicitar anticipadament als qui s’havien mirat un habitatge nou i que ara, gràcies a aquesta mesura, tindran una important rebaixa a la factura: 6.000 euros si el preu de l’habitatge és de 150.000 euros, una xifra que no està gens malament. Ara bé, sospito que seran pocs els que se’n podran beneficiar de manera directa, i no molts més els que ho puguin fer de manera indirecta (probablement els venedors de pisos de segona mà hauran de rebaixar una quantitat equivalent per no posar-se en desavantatge respecte dels habitatges nous).
El problema de fons és allò que popularment s’anomena “manca de crèdit”, però que traduït significa “els habitatges continuen estant fortament sobrevalorats”. Algú dirà que els preus han baixat, tant si tenim en compte la inflació o no, respecte dels màxims del 2006, però no cal que oblidem el factor renda. Amb uns ingressos familiars que van caient (per retallades de sou o directament per la pèrdua de la feina), l’esforç per comprar un habitatge continua essent igual d’elevat que fa quatre o cinc anys.
La variable clau per saber si paguem més del compte per un habitatge és mirar el quocient de dividir el preu de l’habitatge amb els ingressos anuals disponibles. Aquesta xifra històricament ha estat propera a 3 a la majoria de països desenvolupats. En altres paraules, en condicions normals, una família que guanyés 40.000 euros anuals (nets d’impostos) podria comprar-se un habitatge valorat en 120.000 euros. O posem-ho d’una altra manera: el preu d’un habitatge estàndard per a una família (és a dir, un habitatge en un pis de 75-80 m2 amb tres habitacions en un barri normal) no hauria de ser superior als 100.000-120.000 euros. Doneu una ullada a portals immobiliaris o a agències i, fins i tot suposant que podreu aconseguir una rebaixa del 10-15% sobre el preu de sortida, les xifres continuen sent molt diferents.
La clau de la qüestió, i a la que ningú encara ha trobat solució, és com fer abaixar els preus de mercat sense que hi hagi unes quantes fallides bancàries. Actualment s’estima que més de la meitat del parc d’habitatges nous d’Espanya és a mans de les entitats financeres, bona part del qual està valorat comptablement a preus molt superiors als que el mercat estaria disposat a comprar. Per tant una rebaixa de preus generaria importants pèrdues comptables a les entitats financeres…. llevat de què la rebaixa vingués per una altra banda, com en el cas de l’Iva. Enteneu ara el perquè d’aquesta rebaixa?